As dificuldades enfrentadas por construtoras voltadas à baixa renda para obter financiamento imobiliário na Caixa Econômica Federal geraram forte volatilidade na B3. O cenário afetou diretamente companhias com alta exposição ao programa Minha Casa, Minha Vida, provocando quedas expressivas nas cotações e acendendo o sinal de alerta no mercado financeiro.
Impacto nos papéis e visão das instituições
Entre o início de setembro e o dia 24 do mesmo mês, nomes como Tenda, Cury e Direcional registraram desvalorizações superiores a 10%, figurando entre os piores desempenhos do Ibovespa no período. Apesar dos reflexos negativos nas vendas e na geração de caixa, análises de grandes instituições apontam que o movimento na Bolsa pode ter sido exagerado.
Para a XP Investimentos, o ritmo mais lento observado entre junho e julho decorreu de problemas pontuais de execução ou de uma seletividade maior por parte da instituição financeira, sem configurar uma restrição estrutural ao crédito habitacional. A casa mantém visão construtiva para o segmento e avalia que os preços atuais abriram oportunidades atrativas de entrada.
Mudanças operacionais e o fator Caixa
O nó górdio do problema começou a apertar quando as incorporadoras relataram trâmites mais lentos na Caixa. O gargalo se concentrava no pós-venda comercial, onde a demora na liberação de recursos atrasava a contratação dos empréstimos, os repasses corporativos e, consequentemente, a conversão desses montantes em caixa para as empresas.
Além disso, foram relatadas exigências mais duras, como entrevistas presenciais em locais específicos. O BTG Pactual adotou uma postura mais cautelosa ao notar rigores adicionais na concessão de crédito para obras e para novos compradores, incluindo hipotecas menos flexíveis e a revisão de critérios para novos projetos, além de reflexos gerados por uma greve de funcionários do banco público.
Saúde da carteira e inadimplência
A hipótese de que o aperto decorreria de uma escalada generalizada na inadimplência dos compradores foi descartada pela análise da XP. Os dados indicam que a deterioração recente nos indicadores de risco da instituição está concentrada no setor de agronegócio, enquanto os ativos habitacionais continuam com sua qualidade preservada.
No tocante ao capital e às fontes de funding, os custos marginais mais altos e as provisões elevadas exigiram maior disciplina do banco estatal. Contudo, os amortecedores de capital e o acesso a recursos administrados indicam que não há uma incapacidade crônica de sustentar a expansão do crédito imobiliário a médio e longo prazo.
Revisão de projeções e o papel das construtoras
Diante de um segundo trimestre fraco e de perspectivas moderadas para o trimestre seguinte, o BTG Pactual revisou para baixo suas estimativas de lançamentos e vendas. As reavaliações, entretanto, variam de acordo com o perfil de cada empresa listada.
A Tenda destacou-se como a preferida da casa devido à estabilidade em suas margens e projeções de lucro. Cury e Direcional sofreram cortes em suas estimativas, mas continuam negociando a múltiplos atrativos de lucro para os próximos anos. Por outro lado, MRV e Plano&Plano passaram pelas revisões mais profundas, incorporando margens menores e maiores dificuldades operacionais, embora mantenham recomendações de compra com preços-alvo definidos.
O comportamento dos repasses financeiros funcionará como o principal termômetro para definir a durabilidade desse cenário. Com os papéis do setor negociando a múltiplos reduzidos de lucro estimado para 2027, o mercado avalia se a reação recente da Bolsa já precificou um cenário pior do que o efetivamente realizado nos balanços das corporações.
